工業(yè)地產(chǎn)商開始笑逐顏開。
高力國際發(fā)布的最新研究報(bào)告顯示，2009年中國的激勵措施以及隨之而來的經(jīng)濟(jì)大幅增長使得2010年中國的零售總額較上年猛增長17%。然而，這一增長態(tài)勢既加強(qiáng)了對倉儲物流類物業(yè)的需求，同時也促使物流開發(fā)商發(fā)展更多的項(xiàng)目入市。
高力國際強(qiáng)調(diào)，預(yù)期2011年上海零售總額增長14%，開發(fā)商計(jì)劃增加400萬平方米的倉儲空間可能供不應(yīng)求，因此租金預(yù)計(jì)將繼續(xù)增長。
零售業(yè)助力
在2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)前，以國際物流開發(fā)商如安博、普洛斯、蓋世理、嘉民集團(tuán)等為主力軍的工業(yè)投資市場可以滿足國際客戶的需求。這是因?yàn)檫@些主要的公開貿(mào)易開發(fā)商可以依靠其優(yōu)勢資本主導(dǎo)配送中心租賃市場，本土競爭對手則較少較弱。
值得注意的是，目前零售業(yè)迅猛發(fā)展成為帶動中國物流倉儲項(xiàng)目的主力因素。
高力國際華東區(qū)調(diào)研部董事高明發(fā)現(xiàn)，2009年中國的激勵政策以及隨之而來的經(jīng)濟(jì)大幅增長，使2010年中國的零售總額猛增。一系列原因推動消費(fèi)零售總額的增長，其中包括全國迅速增長的城鎮(zhèn)化率、人民幣的升值，以及人們不斷增長的收入。
“目前倉儲物業(yè)的新增供應(yīng)量遠(yuǎn)不及上海零售業(yè)的發(fā)展。2010年上海倉儲物業(yè)的新增供應(yīng)增長了4.4%，而上海零售業(yè)市場的增長幅度卻高達(dá)17.6%�！备呙鲝�(qiáng)調(diào)，所有這些零售的增長都要求物流倉儲空間來保證貨物運(yùn)輸，商店備貨齊全，消費(fèi)者可以繼續(xù)消費(fèi)。
已達(dá)到滿租
零售的猛增使得上海可租賃的甲級倉儲空間十分缺乏。根據(jù)高力國際的調(diào)查，上海地區(qū)配送中心的平均空置率低于7%。
“入駐率已經(jīng)高達(dá)93%，這對于上海倉儲物業(yè)來說已經(jīng)達(dá)到了滿租的水平。”高明介紹，這種高吸納率說明零售商們都在盯緊最佳地理位置的倉儲空間，開發(fā)商們正在拼命競爭以趕在對手前將新項(xiàng)目推入市場，為了發(fā)展，不斷爭取新場地。
高力國際最新研究報(bào)告顯示，2010年上海甲級倉儲物流的租金比2009年上漲5.71%，從每天每平方米0.89元漲至0.96元。至2011年1月，浦東地區(qū)平均租金已達(dá)每天每平方米1元。即使未來將有一些新增供應(yīng)，也依然無法滿足零售增長所帶來的強(qiáng)大需求，預(yù)計(jì)2011年平均租金將繼續(xù)上漲5%~7%。
高明表示，“與2010年不同，許多開發(fā)商現(xiàn)在正在計(jì)劃于2011年建造配送中心并且完工后向公眾市場出租。”
他進(jìn)一步指出，“最大的挑戰(zhàn)是從財(cái)務(wù)擔(dān)保到投入市場需要一段時間，開發(fā)商目前都有意加快自己的物業(yè)入市開放�！�
場地之爭
根據(jù)最新普華永道的研究，盡管政府的激勵政策有所削弱，但2011年中國的零售預(yù)計(jì)將增長14%。零售總額持續(xù)增長的趨勢將會和零售消費(fèi)保持一致。
隨著倉儲的需求不斷增強(qiáng)，土地資源的日益稀缺，那些在與本土有合作的物流開發(fā)商將會更加容易獲得可用場地，從中獲得利潤。由于本土開發(fā)商與本地政府關(guān)系緊密，更容易獲得土地，而國際開發(fā)商們?nèi)绻刂瞥杀緟s面臨出高價(jià)的壓力去拿地，其收益率將會被降低。
值得注意的是，2011年對于物流開發(fā)商來說最大的困難是場地受限的問題。
“這不僅僅是由于物流開發(fā)商之間的競爭，也是由于整個房地產(chǎn)市場中將原本屬于物流倉儲的土地轉(zhuǎn)性成為住宅和零售的發(fā)展趨勢導(dǎo)致。”高明指出，配送中心一般建在上海偏遠(yuǎn)的區(qū)縣，這些地區(qū)土地的漲價(jià)使得物流開發(fā)商很難與其他類型（如住宅）開發(fā)商去競爭。
根據(jù)上海政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，寶山、嘉定、青浦和松江等區(qū)物流用地的均價(jià)已經(jīng)下跌2.6%，從每平方米600元降至584元，然而這些區(qū)縣的住宅用地價(jià)格卻急速上漲。2008年到2010年，這些地區(qū)的住宅地價(jià)均價(jià)從每平方米4932元上漲至每平方米15129元，漲幅達(dá)206%。
高力國際工業(yè)部董事英奈哲介紹，受2009年和2010年中國零售和住宅物業(yè)的迅猛發(fā)展影響，這些土地成交量漲勢迅猛。然而，一個住宅開發(fā)商建一個30層的公寓，從結(jié)構(gòu)封頂便開始預(yù)售，回報(bào)可觀，而上海倉儲類的租金回報(bào)率仍然只保持在8%。
工業(yè)地產(chǎn)企穩(wěn)
戴德梁行最新報(bào)告指出，去年四季度上海全市主要工業(yè)園區(qū)總體新增供應(yīng)量約為86000平方米，比去年三季度有所放緩，其中有80%新增供應(yīng)來自于研發(fā)辦公物業(yè)，張江和漕河涇浦江地區(qū)成為了去年四季度供應(yīng)的主要增長點(diǎn)；廠房物業(yè)在去年四季度只有18000平方米的供應(yīng)，比去年第三季度收縮了一半。
從去年二季度到四季度的市場需求呈現(xiàn)出逐步放大的跡象。去年四季度的新入駐面積總數(shù)達(dá)到11.9萬平方米，比三季度有22%的增長。而四季度的去化面積中，研發(fā)類物業(yè)有9.2萬平方米，占了所有去化面積的77%。同時，研發(fā)類物業(yè)的空置率有所下降。這說明市場對于上海研發(fā)類工業(yè)地產(chǎn)的需求正在逐步擴(kuò)展。
戴德梁行華東區(qū)研究部主管ShaunBrodie指出，2010年全年租金走勢如一條水平線一樣平穩(wěn)。這反映出供求雙方希望能進(jìn)一步稀釋金融危機(jī)對于價(jià)格的影響。另一方面，考慮到2011年的研發(fā)類物業(yè)的供應(yīng)量將進(jìn)一步升高，市場的平均租金可能會因?yàn)檠邪l(fā)類物業(yè)比重的增加而有所抬高。
